תמ"א 38: הפתרון למשבר הדיור.
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית כשמטרתה בעידוד חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ושיפור חזותם.
בפרויקט תמ"א 38 המתקיים במבני מגורים, הועדה לתכנון ובנייה מאפשרת אחת או אף יותר מפעולות כמו; חיזוק המבנה בלבד, סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות או הרחבת הדירות שבקומה הראשונה, הקמת קומה אחת או שתיים, הקמת קומה חלקית נוספת, חיזוק המבנה והרחבת שטח הדירות החדשות בתוספת ממ"ד.
הזכאים לתוספת זכויות הבנייה מכוח תמ"א הם אותם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980 ושנקבעו על ידי מהנדס כי אינם בנויים על פי התקן הישראלי 413.
חשוב לציין כי, עקרונית האחריות לחיזוק המבנים שייכת לבעלי אותן דירות בלבד אשר אמורים לממן זאת מכספם, דבר אשר עלול לגרור בירוקרטיה מסובכת ועלויות גבוהות ורבות.
מרבית מבעלי הדירות בפועל יעדיפו להתקשר עם יזם אשר יפעל למטרות הפרוייקט ויממן אותו וזאת בתמורה לזכויות בניה שיבנו בבניין ובאמצעות כך יחסוך לבעלי הדירות עלויות כספיות גבוהות והתרוצצות רבה.
הדיירים יוכלו באופן שכזה לנהל מו"מ עם היזם בעניין הפרוייקט מבלי להשקיע בפרוייקט ולו שקל אחד ויחד עם זאת לצפות להגדלה עתידית של רווחי הדירה ב- 40%-20%, כמו למשל, במקרים של בניית מרפסת לכל דירה במבנה הקיים.
היזם, לעומת זאת, יניב את רווחיו הכלכליים באמצעות זכויות הבנייה במבנה בו יבנה יחידות דיור נוספות וימכור אותן לאחר מכן.
משבר הדיור בישראל הוחרף לאחרונה ותפס כותרת ראשית הזועקת למציאת פתרונות לבעיית המצוקה של תושבים רבים ובעיקר באזורי אכלוס גבוהים יחסית.
הטענה היא כי רבים מתקשים לעמוד בנטל עלויות הדיור וכשההיצע דל יחסית לעומת הביקוש מה הפלא שאנו חווים עלייה מתמשכת ומשמעותית במחירי הדירות, בין למכירה ובין להשכרה.
למעשה, מדובר בהשלכות קשות בהן רבים מוותרים על חלומם לקנות בית ומסתפקים בשכירת דירה כאופצייה חלופית אך לבסוף, ניתן לראות כי גם אופציה זו לא מועילה לרבים שכן גם מחירי השכירות עולים מדי שנה בשנה בשל ההיצע הדל יחסית לעומת הביקוש הרב.
בסופו של דבר, רבים נאלצים לוותר על האפשרות להתגורר בדירה משלהם וחוזרים לבית הוריהם בראש מורכן, מתוסכלים ומאוכזבים, ללא פתרון הנראה באופק.
פרויקטים מסוג תמ"א 38, אשר יניבו יחידות דיור נוספות בבניינים, יגרמו בסופו של דבר להתווספותן של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ וזאת יכול להתאפשר במהירות רבה יחסית מאשר הפרשת שטחי בנייה חדשים, בכך היצע הדירות יגדל כשלבסוף גם בועת הנדל"ן המדוברת תיפתר.
ב12.3.2014 התקיימה ועידת הנדל"ן לישראל 2014 של "גלובס" בשיתוף בנק מזרחי כאשר בה הוצעו מספר פתרונות לפתרון בעיית הדיור וניתן דגש רב לרצון לקדם פרוייקטים מסוג תמ"א 38 א' המכונה גם "האחות הגדולה" של פינוי בינוי.
כמובן שהפתרון למשבר אינו יכול להיות נעוץ אך ורק בפרוייקטים של תמ"א 38 ויש להחיל יחד עימו פתרונות אפשריים נוספים, אך תמ"א 38 יכולה להגדיל את היקף הדירות המוצעות במהירות גבוהה יחסית ולאפשר פתרון מהיר ומשמעותי לבעיה שנוצרה.
אם נשקול את אפשרות הקמת פרוייקט תמ"א 38, לאחר שהבאנו בחשבון את אחריות בעלי הדירות בחיזוק המבנים, השיפוצים והרווח אשר יניב הפרוייקט, תוך התייחסות ליזם שרווחיו הכספיים מונחים בצידם וכל זאת בזמן שידאג לכל עלויות השיפוצים והבנייה, האישורים והבירוקרטיה, נוכל גם להניח כי מבחינה עתידית הפרוייקט יתרום אף לילדנו ולנו ובאמצעות כך לזכות במלוא הקופה המונחת הישר מתחת לאפנו.
שני ליבמן, משרד עורכי דין
